Tudástár

A zártkerti ingatlanoknak ugyan akad jó pár kedvezőtlen tulajdonsága, azonban nagy előnyük a többi ingatlannal szemben, hogy jóval olcsóbbak - szögezte le Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós vezetője. Ezért persze a kereslet is számottevő irántuk, ráadásul nem is kell messzire menni értük - miközben viszonylag széles kínálatból válogathatunk -, hiszen például a XI. kerületben is találunk zártkerti ingatlanokat a kerület határában, Kamaraerdőn és Kelenvölgyben is.

Ami az árakat illeti, jellemzően a fele-harmada annak, mint amennyiért hasonló méretű ingatlant találunk egy adott területen. Konkrét példát is említett az ingatlanközvetítő: egy 600 négyzetméteres telken álló 50-60 négyzetméteres, XI. kerületi ingatlan esetében 25 millió forint körüli értékesítési árral találkozott a közelmúltban, igaz az ingatlan felújítást igényelt. Ez az ár azonban sokak fantáziáját megmozgatja, különösen, hogy egyébként a kerületben egy ekkora méretű építési telekhez lokációtól függően 60-100 millió forintért lehet hozzájutni.

Amennyiben Dél-Pesten nézünk körül, ott is találunk bőven eladó zártkerti ingatlanokat, így például Csepel-Háros városrészben is. Ugyanakkor Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan csepeli és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője szerint ezek között is csak a kifejezetten olcsó ingatlanok a keresettek, ami azt jelenti, hogy ha 7 millió forintért kínálnak egy 400 négyzetméter körüli telket, rajta egy kis házzal, akkor arra jellemzően sok az érdeklődő, de az ennél lényegesen drágább ajánlatokkal nem foglalkoznak a vevők. Ráadásul az is igaz, hogy az említett 7 milliós összeg csak irányár: az ingatlanközvetítő által említett konkrét esetben végül másfél millió forinttal lett az eladási ár.

Ennek fényében nem igazán érthető, amikor több tízmillió forintokért próbálnak eladni zártkerti ingatlanokat Csepelen, még akkor is, ha azokon esetleg újszerű, téglaépítésű vagy könnyűszerkezetes, valóban lakható, egyből beköltözhető ház áll. Tapasztalatai szerint a 7-10 millió forintért meghirdetett zártkerti ingatlanokat lehet legfeljebb eladni némi alku után.

És, hogy mi a hátrányuk ezeknek a relatíve olcsó ingatlanoknak? Többek között az infrastruktúra kiépítettségének hiánya. Egyrészt a zártkerti ingatlanok jellemzően nem "összközműves" ingatlanok, és még ha be is van vezetve a víz és a villany - ahogy az a XI. kerületben jellemző -, a csatorna- és gázhálózatra már nincsenek rákötve.

A nehézségeket fokozza, hogy sokszor ezek az ingatlanok nem érhetők el aszfaltozott úton, sőt olyan is előfordul, hogy nem megközelíthetők autók számára járható úton, vagyis néhány száz méternyi gyaloglással lehet csak az ingatlanhoz eljutni - jelezte Nagy Csaba.

Emellett persze arról sem szabad megfeledkezni, hogy ezek az ingatlanok sokszor olyan környéken találhatók, melyek nem kifejezetten vonzóak, akár a lakosságot, akár a környezetet tekintjük - jegyezte meg Marosvölgyi Gabi. Ráadásul hitelt sem lehet ezekre felvenni, és hát jellemzően apró lakóépületekről van szó, melyek egy család számára a legtöbb esetben nem megfelelőek - tette hozzá.

Mindezek ellenére sokan keresik őket az áruk miatt, hiszen akiknek nincs elegendő pénzük egy normál ingatlan megvásárlására, viszont hajlandóak jelentős kompromisszumokra a kényelmet illetően, azoknak megfelelő választás lehet. Marosvölgyi Gabi szerint alapvetően azok keresik Csepelen ezeket az ingatlanokat, akik megszorultak anyagilag, lakniuk viszont kell valahol.

Nagy Csaba viszont azt tapasztalta, hogy nem csak a kifejezetten a "kispénzű" vevők vásárolják a zártkerti ingatlanokat, hanem olyan fiatalok is, akik egy kicsit kivonulnának a városból, közelebb kerülnének a természethez, de úgy, hogy közben azért nem vágják el a köteléket teljesen, hanem bármikor "visszatérhetnek a civilizációba".

Emellett az is megfigyelhető, hogy zártkerti ingatlant elsősorban a 60 év alatti korosztályok vásárolnak, az idősebbek már nem szívesen költöznek olyan "félreeső" házakba, melyeknek meglehetősen nehéz a megközelítése.

Azt is megjegyezte, hogy ha valaki arra spekulálna, hogy jó olcsón megvesz egy zártkerti ingatlant, amit egyszer majd körbenő a város, így felmegy az ára, az valószínűleg csalódni fog. Ezekre a területekre ugyanis nem jellemző, hogy rövid időn belül kikerülnének a zártkerti besorolásból: évtizedek óta vannak ilyen állapotban, és nem igazán látni arra példát, hogy egy-egy területet átminősítenének belterületté. Ennek oka feltehetően az, hogy rendkívül költséges beruházás ezeken a nehezen beépíthető részeken a teljes infrastruktúra kiépítése. Legfeljebb csak akkor kerül sor átminősítésre, ha valamilyen nagybefektető vagy maga az állam jelentkezik fejlesztési elképzeléssel az adott környéken - vélekedett Nagy Csaba.